El empleo de técnicas financieras para tomar decisiones acertadas.
Construir un portafolio de inversión o cartera de inversión inmobiliaria como algunos le llaman, es un conjunto de activos sean instrumentos o inmuebles, seleccionados y administrados con fundamentos sólidos buscando rendimientos adecuados para cada perfil de riesgo y horizonte de inversión.
Un portafolio de inversión inmobiliaria se construye a partir de uno o más activos, por ejemplo: si se es propietario de un inmueble que fue pagado en su oportunidad, por otro lado, se tienen dos certificados de propiedad inmobiliaria, un local en un centro de negocios de la ciudad, y está comprando un departamento cerca de la playa con un crédito hipotecario, entonces la suma de todos esos activos será el portafolio, veámoslo en números
| Activo / Inmueble | Fecha de adq. | Uso | Valor nominal de la inversión |
|---|---|---|---|
| Departamento en la ciudad | 2015 | Renta | $ 4’600,000.00 |
| 2 certificados de participación inmobiliaria CPI | 2019 | Renta | $ 5’800,000.00 |
| Local en un centro comercial AAA | 2010 | Renta | $ 12’400,000.00 |
| Casa de playa | 2020 | Renta | $ 18’790,000.00 |
| Valor nominal del portafolio | $ 41,590,000.00 |
Valor nominal de un portafolio Vs Valor Presente
El valor nominal hace referencia al valor original de un activo, es decir siempre se hablará en el caso del departamento en la ciudad de un valor de 4.6 MDP sin hacer referencia o considerar la plusvalía generada o la depreciación que le corresponda, así como adecuaciones que sumen valor o gastos de conservación asumidos durante un periodo determinado; el valor nominal es el que encontramos usualmente en las escrituras o títulos de propiedad.
El valor presente de un activo
El valor presente de un activo es aquel que considera el potencial de generación de flujos de efectivo en el futuro traídos a valor del día de hoy, el método de valor presente o flujos de efectivo descontados, para el cálculo del valor de una propiedad es el que recomiendo
con mayor regularidad, aunque también exista el método del avalúo y el de valoración relativa, el primero consiste en que un experto determine el valor de la propiedad de acuerdo al estado, la ubicación, la edad y composición del inmueble; el segundo se refiere a un benchmarking de la zona en el cual se analizan los precios de propiedades de características similares y sacar el costo por metro cuadrado de la zona para multiplicarlo por el activo en cuestión y de esa forma se obtiene el valor actual al que se puede vender el inmueble.
El valor nominal
El valor nominal de un portafolio termina siendo una referencia de los precios pagados por cada activo, sin embargo, para conocer el valor actual de dicho portafolio, así como la rentabilidad total y el riesgo intrínseco como un mecanismo para tomar decisiones cuyo objetivo sea la maximización de su valor, necesitaremos calcular el valor presente de los inmuebles en función de su capacidad de generación de flujos de efectivo.
Debido a que el valor presente es analizado en otro artículo para fines prácticos de este artículo vamos a considerar que ya hemos hecho los cálculos respectivos y que el valor total del portafolio de inversión nos arrojó las siguientes cifras.
| Activo / Inmueble | Fecha de adq. | Uso | Valor nominal de la inversión | Valor presente de la inversión |
|---|---|---|---|---|
| Departamento en la ciudad | 2015 | Renta | $ 4’600,000.00 | $ 6’210,000.00 |
| 2 certificados de participación inmobiliaria CPI | 2019 | Renta | $ 5’800,000.00 | $ 6,206,000.00 |
| Local en un centro comercial AAA | 2010 | Renta | $ 7’400,000.00 | $15’575,905.00 |
| Casa de playa | 2020 | Renta | $ 18’790,000.00 | $19,353,700.00 |
| Valor nominal del portafolio | $36,590,000.00 | $47,345,605.00 |
Tasa Interna de Retorno (TIR), y el Riesgo en las inversiones inmobiliarias.
Tener estos datos de momento no sirven más que para tener una idea del valor del total de los activos al día de hoy, mismos que podemos comparar con el mercado y determinar la disparidad relativa en función de lo que nuestro análisis nos indica; para tener una idea mucho más profunda sobre la posición financiera del portafolio debemos traer a dos protagonistas ya conocidos a escena, uno de ellos es la Tasa Interna de Retorno (TIR), y el Riesgo en las inversiones inmobiliarias.
Si el portafolio tiene una TIR del 13.5% ¿nos dice algo? Probablemente en primera instancia no, pero si lo comparamos con los rendimientos del mercado inmobiliario podremos saber la calidad de la administración del portafolio digamos que el mercado está generando un promedio real del 12% (con una mezcla de activos en distintas zonas) entonces en este ejemplo se calificará como remarcable la administración, si por el contrario el mercado arroja un 14% en promedio.
Habrá necesidad de tomar decisiones sobre el futuro del portafolio, pero no vayamos tan de prisa, aun nos falta presentar al siguiente protagonista: El riesgo de un portafolio de inversión; será este quien nos indique el valor del riesgo del portafolio, si por ejemplo el riesgo es tolerable y la estrategia de mitigación es mantenerlo, o intolerable y la estrategia es transferirlo; en este momento ya estamos en posición de tomar una decisión acuerdo con la filosofía de inversión que se tenga que consista por ejemplo en dar salida, entrada, apalancar el portafolio o una mezcla.
La importancia del análisis de portafolios de inversión inmobiliaria
En conclusión, la importancia del análisis de portafolios de inversión inmobiliaria está dada por la filosofía de inversión, el conocimiento del mercado y la aplicación correcta de técnicas financieras de valuación, y el fin será determinar si estamos en el camino correcto.
