¿Qué carambas es y para qué?
A lo largo del tiempo he visto personas que han destinado su vida laboral a la creación de activos que producen ingresos pasivos, alentados por distintos motivadores que van desde una medición de sus logros económicos, seguridad para su retiro, un patrimonio para sus sucesores, o un desafío de lo que pueden lograr; y en el camino sin lugar a dudas se van formando como inversionistas en bienes raíces, van tomando experiencia en: ¿qué?, ¿cómo?, ¿cuándo? y dónde invertir, y bingo cada vez lo hacen mejor.
Si bien estas personas tienen una cantidad de activos determinada, en la mayoría de los casos, el pensamiento es acumular, con la seguridad de que tener una inversión en bines raíces es un mecanismo para la generación de ingresos ya sea por las rentas o bien por la plusvalía intrínseca; en su momento la intuición los hizo adquirir tal o cual propiedad, y con el paso del tiempo estas fueron aumentando su valor y generando una cantidad de ingresos en crecimiento, estos activos en su conjunto constituyen un portafolio de inversión inmobiliaria ahora bien, si un portafolio de inversión es un conjunto de activos inmobiliarios que producen ingresos, por qué no hacerse las siguientes preguntas que por cierto muy pocos se plantean: ¿Cuál es el valor actual del total de mis activos? ¿Cuál es la tasa de rentabilidad global que están generando? ¿Cuál es la tasa de capitalización? y la más importante, ¿Podría generar una tasa mayor? Si es así, ¿Cuál es la estrategia para maximizar el valor de mi portafolio? ¿Tengo una estrategia de entrada y salida de activos? Una vez que estas preguntas hayan sido respondidas, habremos establecido lo que se conoce como “una filosofía de inversión”
Administrar un portafolio de inversión
Administrar un portafolio de inversión es en esencia dar respuesta a las preguntas anteriores y en consecuencia tomar acción al respecto, consiste en construir un modelo financiero que nos permita
- Medir
- Evaluar
- Decidir
Modelos financieros
El uso de estos modelos financieros nos permite medir de cada activo y del portafolio total, los flujos de efectivo, el valor presente, la rentabilidad de la inversión, el riesgo en relación con el rendimiento, el costo de capital y la tasa de capitalización entre otras.
Una vez que tenemos todos los indicadores de medición hay que evaluarlos, pero estos datos por si solos no tienen mayor relevancia en tanto no sean comparados, por ello deben ser evaluados con respecto: al valor original, al mercado presente y su tendencia y a la filosofía de inversión, esta evaluación permite tener los parámetros para tomar decisiones trascendentales en favor del rendimiento futuro.
Plantear estrategias
Decidir sobre el portafolio de inversión significa plantear estrategias cuyo objetivo primordial sea la maximización de su valor dentro de las decisiones que se pueden tomar en este sentido pueden ser: diversificar para mitigar el riesgo, dar salida a propiedades para dar entrada a otras con o sin apalancamiento bajo diferentes modelos de negocio inmobiliario que existen en el mercado, modificar la estructura de capital, actualización de los valores de las rentas, una estrategia fiscal distinta que los impuestos paguen las propiedades, pero es importante repetir que estas decisiones se tomarán en función de la filosofía de inversión.
Por lo tanto, para una alta calidad en la administración de un portafolio de inversión inmobiliaria se necesita:
- Reconocer que se tiene un portafolio de inversión inmobiliaria y como está constituido
- Tener clara la filosofía de inversión
- Construir modelos financieros apalancados y desapalancados
- Evaluar de manera comparativa los indicadores arrojados por los modelos financieros
- Establecimiento de estrategias para maximizar el valor del portafolio
- Evaluación de las estrategias
- Ejecución de las estrategias
- Establecer los controles para la medición de los resultados de las estrategias.
Lo más importante y que siempre recomiendo a mis clientes es:
- Disfrutar del proceso, los beneficios que se pueden obtener elevando la calidad de la administración del portafolio de inversión es invaluable, ya que proporciona una ruta clara de acción y sobre todo la seguridad y tranquilidad de que el portafolio de inversión va por el camino que se desea.
No administrar el portafolio de inversión inmobiliaria es como no tener control de nuestras finanzas o no tener claro hacia dónde va nuestro negocio, sin la administración financiera es estar a la deriva.
