¡El ying – yang!
¡El ying – yang!
Cuando hablamos de riesgos en el sector inmobiliario estamos hablando de identificar oportunidades de inversión que, de acuerdo con las expectativas de los individuos, su perfil y filosofía de inversión, saldrán al mundo a tomar decisiones en aras de tener incentivos que en el transcurso del tiempo concedan mayor valor a sus activos esto implica un total desafío pues deberán abandonar lo que ya conocen sobre mercados, estructuras de inversión y personas, y decidir sobre sus inversiones en base a la cambiante realidad de los mercados.
Valor
Normalmente la gente piensa en invertir en función de una probabilidad de ganancia y no de una pérdida porque la naturaleza humana es guiada principalmente por el optimismo y esto es lo que produce a diario millones de operaciones comerciales en el mundo entero, la antigua creencia y que hoy sigue latente de dar algo de valor en el presente a cambio de una promesa de recibir algo de igual o mayor valor en algún momento futuro está basada fundamentalmente en la esperanza.
Consideración del riesgo
El optimismos a pesar de tener muchas victorias en términos de ganancias, de repente se estrella con la realidad económica y con frecuencia se ve reemplazada con pérdidas incontrolables que en su mayoría han ocurrido por la falta de la consideración del riesgo, que como bien lo menciona Darin Bifani “la disciplina de la gestión del riesgo se ha ocultado en los rincones oscuros de las empresas y el mundo financiero y han jugado un papel secundario comparado con las funciones del negocio de la búsqueda de nuevos clientes, del desarrollo de nuevos productos y de las ventas”
Riego/incentivo
Observar el panorama desde riego/incentivo ayuda a identificar oportunidades de o estructurar portafolios de inversión al igual que el ying y yang, el riesgo y el incentivo son componentes unificados y mutuamente incluyentes; son dos lados inseparables en una inversión, cuanto mayor sea el riesgo que un inversionista asuma mayor deberá ser la compensación por asumir ese riesgo, el asunto aquí es que no hay una regla universal que nos diga el precio del riesgo, es decir, el riesgo que debe incluir un retorno de inversión determinado.
El riesgo y el incentivo
La inferencia, sin embargo, es la forma en la que en la realidad se tasa el riesgo, y no mediante un proceso de análisis riguroso de los componentes del riesgo en sí, por tanto dada la imperfección en el establecimiento del precio del riesgo se provoca un desajuste entre el riesgo y el incentivo y un ejemplo claro es que en los mercados inmobiliarios existen inversiones que ofrecen el mismo incentivo con niveles de riesgo muy distintos y hay inversiones que ofrecen diferentes tasas de incentivo con el mismo nivel de riesgo o bien dos mercados similares con diferente tasa de capitalización, dos modelos de negocio perfectamente iguales en mercados diferentes pueden tener diferentes tasas de riesgo e incentivo y probabilidades de éxito diferente, esto es producido esencialmente por el desajuste del mercado.
Si un incentivo para una inversión inmobiliaria es del 10% y se está dispuesto a conceder al inversionista una tasa del 13% el inversionista recibirá una ganancia ajustada por el riesgo del 3% pero si solo se está dispuesto a otorgar al inversionista una tasa del 8% pensando en que es una inversión de bajo riesgo y la posibilidad de una corrección en el mercado significa que el riesgo real en relación con la inversión amerita un incentivo del 16%, el inversionista sufrirá una pérdida del 8% en su retorno proyectado ajustado por el riesgo.
La gestión del riesgo
La gestión del riesgo en las inversiones inmobiliarias implica tanto la identificación de desajustes entre riego e incentivo como la creación de valor tangible a lo largo del tiempo.
- Nivel de riesgo de una inversión 14%
- Reducción del nivel de riesgo relacionado con el nivel del rendimiento 10%
- Generación de valor en relación con la inversión 4%
¿Por qué razón una inversión tendría mayor valor por el simple hecho de una reducción de riesgo en función de un inventivo? Es muy simple, una propiedad adquirida en una zona en principio desértica cuya posibilidad de poblarse y generar comercios, hoteles, restaurantes y una zona financiera es incierta por ello el riesgo de que la propiedad siga en una zona desértica puede estar tasado en 14% sin embargo en poco tiempo el proyecto inicia su expansión y a medida que esto sucede el riesgo inicial comienza a bajar por un ajuste infalible del mercado y el incentivo por lo pronto continuará siendo el mismo, por ello a medida que el riesgo se ajusta a la baja y el incentivo permanece, el valor aumenta.
Riesgo, Incentivo en Inversión
Hablar de riesgo, incentivo en relación con una inversión es hablar de decisiones que deben estar impulsadas no por el optimismo sino por un estudio racional del comportamiento pasado, presente y futuro del mercado pues estos conceptos no dependen de si el mercado se mueve hacia arriba, hacia abajo pues tanto en mercados que mejoran como en aquello que empeoran se pueden encontrar excelentes oportunidades de inversión.
¿Qué pasa con el comportamiento humano cuando hablamos de riesgo? Resulta ser un ataque a su optimismo, a lo que daba esperanza de obtener algo mayor y es entonces cuando la preferencia por tener algo seguro aumenta, aún cuando el rendimiento sea menor, si existe la posibilidad de tener 10 con el 99% de probabilidad y obtener 30 con una posibilidad del 35% la mayoría pensará en los 10 y solo un reservado numero de personas querrán los 30, sin embargo los que optaron por los 10 y se les preguntase por cuanto estarían dispuestos a vender la opción lo harán por 30;
Entonces observamos que no solo hay desajustes en el mercado, y con ello desajustes en el riesgo – incentivo – valor, sino que también hay desajustes en las preferencias de los inversionistas y al final de la historia el éxito en una transacción inmobiliaria dependerá de como engranan todos los elementos que intervienen, en aras de orientarla hacia la zona de ganancia y alejarse de aquella que produzca pérdidas.
