El mercado de los bienes raíces

Como ya hemos mencionado antes un mercado es un espacio físico o no en el cual convergen vendedores, productos o servicios y compradores, enfocándonos en el que corresponde al sector inmobiliario y antes de analizar el comportamiento de los mercados es importante hablar de cada uno de los actores:

El vendedor: aquel que coloca su propiedad en el mercado con la expectativa de traspasar su dominio a un comprador a cambio de un precio razonable; estos vendedores pueden ser:

1. Tradicionales: Aquellos que tienen la posesión de una propiedad que han construido o comprado en el pasado y que por algún motivo desean ponerla a la venta.
2. Capitalistas: los que tienen un proyecto que desean colocar para su desarrollo y posterior venta, entonces primero venden el proyecto y luego venden el producto final.
3. Inversionistas: quienes en posesión de una propiedad la venden para dar salida a una inversión y dar lugar a una nueva entrada a fin de maximizar el valor de su portafolio.
4. Especuladores: Los que especulan con las ganancias producidas por las plusvalías es decir aquellos que venden una propiedad antes que culminar la obra para tener la ganancia generada con su anticipo entre otras.

El producto

Es la razón de ser de un mercado, sin productos no hay compradores y sin estos no hay vendedores, aquí algunos ejemplos:

• Casas
• Departamentos
• Edificios
• Oficinas
• Locales comerciales
• Bodegas y naves industriales o Terrenos

Estos a su vez se colocan en el marcado bajo diferentes vehículos que resulten atractivos y que signifiquen una oportunidad para los compradores ya sea por su ubicación, los atributos del bien raíz, el precio, el plazo y forma de pago, la tasa de financiamiento, la moneda, la rentabilidad y el riesgo; estos vehículos de inversión pueden ser:

• El propio proyecto
• Crowdfunding
• Certificado de participación inmobiliaria
• Fidecomisos de inversión en bienes raíces
• Remates bancarios etc.

El comprador

Quien adquiere la propiedad de un bien raíz, y de acuerdo con su perfil, éste, para comprar tendrá en consideración una serie de indicadores que le permitan tomar una decisión más acertada sobre: ¿qué?, ¿cuándo?, ¿dónde? y ¿cómo comprar?, pero sobre todo que cantidad de riesgo tomar en función de la tasa de retorno, podemos clasificar a los compradors como:

1. Tradicionales: Aquellos que buscan adquirir una propiedad con el fin de vivir en ella y no más.
2. Inversionistas: aquí encontramos a los que buscan constantemente hacer negocios a través de los bienes raíces quienes tienen una visión muy clara de aquellos productos que son una verdadera oportunidad y que maximizarán el valor de su portafolio con tasas de retorno establecidas y riesgos alineados.
3. Oportunistas o especuladores: Los que buscan de manera aislada aprovechar oportunidades, de generar ganancias sin emplear una gran suma para ello, es decir quienes se apalancan para lograrlo.

La movilidad de la demanda y circunstancias del mercado generan que los desarrolladores o vendedores deban innovar a una velocidad no vista, para ofrecer mejores y más atractivos productos y de esta forma equilibrar la cantidad de bienes raíces ofrecidos con los demandados, sin embargo, no es algo simple a medida que la demanda aumenta y la oferta es escasa los precios tendrán una tendencia al alza y por consiguiente la oferta tendrá que aumentar para buscar el equilibrio, por el contrario si la oferta aumenta en comparación con la demanda esta tenderá a ajustarse y con ello los precios.

Los cambios en el mercado

Los cambios ocurren en cualquier momento, cuando la oferta y la demanda se mueven fuera del equilibrio, cuando la oferta de los vendedores excede a la demanda de los compradores estamos frente a un mercado de compradores por el contrario, cuando la demanda de los compradores excede a la oferta de los vendedores hablamos de un mercado de vendedores; es muy sencillo de comprender: cuando hay más oferta que demanda situación en la que nos encontramos en este momento, hay mayores oportunidades para compradores de negociar mejores términos de compra, y por el contrario, mayor demanda implica oportunidades para los vendedores de ofrecer sus propiedades con términos a su favor.

Mercado de compradores

De acuerdo con Gary Keller, “la razón por la que un mercado de compradores causa dolor, es en primer lugar porque hay menos ventas y por tanto menos ingresos en el mercado y en segundo lugar porque el mercado tiende a ser abrupto y precipitado” y tomará algún tiempo revertir el efecto.

El tipo de cambio, y el clima político y social, (a nivel global) la tasa de interés, la inflación, (a nivel país) la tasa de desempleo, la tasa de crecimiento demográfico y el ingreso de las familias (a nivel local) son los principales factores que producen estos cambios en el marcado y que deben ser considerados cuando se decide hacer una inversión ya sea fuera del país de origen, en alguna otra región de su país o bien en la región donde habitan.

La percepción del valor y la filosofía de inversión

Ahora volvemos a la percepción del valor y la filosofía de inversión de los comparadores, quienes se preguntarán sin lugar a dudas, cuando es el mejor momento para invertir y cuanto invertir en función de las expectativas del mercado y la cantidad de riesgo / rendimiento que están dispuestos a aceptar.

Son lugar a dudas ver el mundo inmobiliario a través de una perspectiva razonables de inversión es fundamental y evitar las preconcepciones fijas de lo que es bueno o lo que es malo, en cambio ver al mundo como conjuntos de relaciones cuantitativas fundamentales entre los diferentes riesgos y retornos que se pagan a las personas por asumir esos riesgos. Esta es la verdadera matriz de la vida financiera.