Filosofía de inversión inmobiliaria

Si te preguntas ¿por dónde empezar?, pues nada mas y nada menos que por aquí.

Los inversionistas tienden a agruparse por sus preferencias de inversión, su perspectiva sobre el dinero, o la oportunidad de la disponibilidad, hay quienes prefieren flujos de efectivo, los que prefieren rendimientos de largo plazo, los que prefieren seguridad cambiaria, los que prefieren todo en una sola inversión y los que se inclinan por no invertir a menos que se cumpla una serie de condiciones particulares.

Un adinerado dueño de negocios me explicaba por qué no era de su interés invertir en bienes raíces, decía que para él era dinero estancado pues para que el pudiera tener el retorno de la inversión requería venderlo en un determinado tiempo ya que hubiera generado plusvalía y algo de rentas, en cambio con ese dinero invertido en su negocio y en al mismo plazo, le habría dado dos vueltas al dinero con una rentabilidad superior, por lo tanto prefería no hacerlo; sin lugar a dudas el mundo de los bienes raíces le quedaba corto como una alternativa a ser considerada, podría ser enjuiciado por sus consideraciones pero lo que había de cierto en todo eso es que él era feliz y apasionado con lo que su negocio le devolvía como rentabilidad.

Es esto lo que determina su filosofía de inversión la forma en la que el percibe una inversión: el tiempo de recuperación, los flujos de efectivo, la rentabilidad, la localización, el margen de seguridad etc. todo ello le producía una gran seguridad al momento de depositar su dinero en manos de otros a cambio de un producto que pronto debería si todo salía bien producir tanto flujos como rendimientos hasta reiniciar el ciclo.

Así pues, la filosofía de inversión se refiere a las preferencias que cada persona tiene sobre los alcances y limitaciones de una inversión dada desde su propia perspectiva.

¿Cuál es la importancia de tener una filosofía fe inversión?

Tener una filosofía de inversión es como saber leer, en la medida que una persona lee con más ahínco y dedicación, da un paso más frente a la ignorancia y no se dejará llevar por las opiniones de los demás, por el contrario, tener una percepción clara y definida será lo que defina la propia personalidad; tener una filosofía de inversión evita la hipnosis de los mercados y establece los parámetros para tener una directriz hacia la cual dirigir las inversiones.

La filosofía de inversión en 10 preguntas

Apalancarse en estas preguntas facilitará la definición de una filosofía de inversión, es importante considerar tanto inversiones financieras como inmobiliarias.

1. ¿En que se basa tu filosofía de inversión?

Mi filosofía de inversión es no invertir en nada dónde alguien más pierda, y está basada en la honestidad y la ética en los negocios, porque eso me permite saber que hice una negociación por un bien raíz en la que todos ganamos, para definir la tuya entonces tendrías que hacerte las siguientes preguntas, ¿Qué es lo verdaderamente importante para ti al momento de invertir?, ¿Qué es lo que te dará la tranquilidad y la seguridad de haber hecho una excelente inversión?

2. ¿Entiendes cuál es tu filosofía de inversión y por qué crees en ella?

¿En qué tipo de bienes raíces prefieres invertir?, ¿por qué?, ¿En qué ubicación prefieres y en cuál no? ¿Cuál es el horizonte de inversión? ¿Qué rentabilidades esperas? ¿Cómo esperas que sean los retornos de inversión? Si realmente crees que lo respondiste es lo que para ti funciona entonces entenderás tu filosofía y le darás crédito, lo cual te permitirá tener una directriz bien definida al momento de tomar decisiones de inversión.

3. ¿Conoces los riesgos potenciales?

Tener una filosofía de inversión implica rentabilidades y riesgos en función del mercado en el que se tiene planeado invertir, por ello es de suma importancia conocerlos y tener en su caso una estrategia para mitigarlos.

4. ¿Encaja con tu personalidad con tus circunstancias individuales?

Ir a dónde todos van implica seguir modelos que no justamente se identifican contigo, el hecho de que al vecino le vaya bien tomando tal o cual camino de inversión no significa precisamente que a ti también te vaya a ir igual pues cada uno posee una personalidad y circunstancias individuales que desembocarán en resultados distintos por ejemplo yo soy muy averso al riesgo pero estoy preparado para asumir las pérdidas relativas, lo que no implica que tu tengas la misma aversión al riesgo y la perdida de un solo punto porcentual te signifique un gran impacto, por ello enciérrate en una burbuja y determina si tu filosofía está diseñada de acuerdo a tu propia personalidad y circunstancias.

5. ¿Ayuda tu filosofía a seguir la estrategia que implementas?

Alinear la acción con la filosofía, no siempre resulta tan simple, pues en ocasiones nos dejamos llevar por una aparente oportunidad y por el calor del mercado, sin embargo, cuando nos detenemos a observar, nos damos cuenta de que esa estrategia que seguimos no estaba alineada con la filosofía, resultó tener un mayor riesgo del que estamos dispuestos a asumir por ejemplo o la tasa de capitalización resultó inferior a la que tenía en mente, lo cual no está mal, tal vez nos hemos dado cuenta que lo que debemos modificar es nuestra filosofía y no la estrategia o viceversa, pero tenerlo claro es fundamental en la construcción de un portafolio de inversión.

6. ¿Qué condiciones son necesarias para convertir tu filosofía en un portafolio de inversión?

El control de las emociones hace su aparición… ¡violà!

Los mercados están en constante movimiento y apostar a una inversión implica apostar a un rendimiento futuro, y dado que el futuro es incierto se debe estar preparado para obtener más o menos, construir un portafolio de inversión inmobiliaria requiere de cierta pericia para manejar las emociones que se desatan con los vaivenes del mercado, si esto se logra no será complicado convertir esa filosofía en un portafolio.

7. ¿Qué tienes en el portafolio y por qué?

Comentaba en artículos anteriores del caso de quien construye un portafolio por seguridad: seguridad para su retiro, seguridad para sus predecesores, seguridad de haber logrado sus sueños de tener varias casas, una gran parte de la humanidad piensa en vivir de sus rentas, y con el paso del tiempo lo van logrando, tienen una casa dónde viven, tienen otra que rentan luego compran un terreno para construir en un futuro, pasa el tiempo, los construyen, venden una casa, dan el enganche para otra mejor y lo logran; pero hay quienes conscientemente compran activos a manera de inversión, cualquiera que sea el motivador hay que tenerlo en mente pues este es parte de la filosofía de inversión.

8. ¿Qué es lo que ocasiona que compres o vendas?

Además de lo mencionado en la pregunta anterior, hay quienes compran cuando la propiedad está a un precio es una ganga, porque el rendimiento que ofrece supera las expectativas, porque la ubicación es inigualable, porque tiene más de lo que se necesitaba en relación con el precio, porque la forma de pago está fenomenal, o porque se alinea perfectamente con filosofía de inversión y vender también tiene sus propios motivadores: vendes porque ya no puedes pagar la hipoteca, porque esa propiedad está mermando el margen de rentabilidad de tu portafolio, porque vender implicaría adquirir una nueva propiedad que mejora los flujos de efectivo y con ello la tasa y minimiza el riesgo, en fin hay también una serie de motivadores aquí es dónde estos deben ser bien definidos.

9. ¿Qué es lo que te lleva a hacer cambios en tu portafolio a lo largo del tiempo?

Esta pregunta sin lugar a dudas está ligada con la anterior; cambios en el portafolio implica tener estrategias de entrada y salida de activos inmobiliarios, el punto es saber cuándo y por qué harías cambios, como ya lo hemos comentado, el objetivo de un portafolio de inversión es maximizar las ganancias y mitigar los riesgos, entonces seguramente cualquier decisión que modifique el estado del portafolio estará relacionada con ese gran objetivo, a ti ¿Qué te motiva a hacer estos cambios?

10. ¿Qué tipo de inversiones aceptas o evitas?

¿Aceptas aquellas que te den la tasa de rentabilidad y de capitalización que estableciste como parámetro? Yo acepto solo inversiones en propiedades cuya tasa de capitalización sea superior al 12% por ejemplo, evito propiedades en desarrollos alejados de la ciudad o terrenos que no tengan ya desarrollos cercanos, aclararlo será imprescindible.

Pareciera que identificar una oportunidad de compra o venta es un proceso para el cual tienes que desarrollar modelos financieros como ayuda para tomar una decisión, y no estarías lejos de la realidad si consideras que los debes hacer, sin embargo, eso ya es un paso subsecuente; cuando tienes una filosofía de inversión perfectamente bien definida y estructurada y una oportunidad llega a ti, sabrás en 2 minutos si es viable para tu portafolio de inversión o no, esto te ahorrará tiempo y te dará la seguridad que evitar una aparente oportunidad para ti fue lo mejor que pudiste haber hecho debido simplemente a que no se alineaba a tu filosofía de inversión.

Escribe abajo cual es tu filosofía de inversión, me gustaría conocerla.