Modelos de negocio inmobiliario

Un modelo de negocio es una herramienta mediante la cual se hace un ofrecimiento a un mercado específico, en la que se define cual es el producto, quien es el cliente, como se le hará llegar y como se generaran los ingresos.

Apreciemos esto del lado inverso, mientras desarrolladores inmobiliarios buscan hacer un modelo de negocio atractivo para atraer a inversionistas, una de las características es que estos modelos de negocio entreguen valor único a sus clientes, y de esta forma estos desarrolladores buscan distinguirse sea por medio del diseño o bien por el precio, la ubicación, las amenidades etc. de esta forma logran tener un modelo único y autentico.

El constante crecimiento de las urbes propiciado por el flujo de migrantes que llegan a ellas desde pequeñas poblaciones, ha hecho más latente el desenfrenado crecimiento de la oferta inmobiliaria generando con esto que la competencia aumente y por lo tanto sean cada vez más los modelos que se exponen para vender sus espacios y que en su conjunto son la oferta de modelos de negocio en el mercado, como ejemplo de esta evolución tenemos las inversiones en departamentos exclusivos para renta en Airbnb o de invertir en un crowfounding cantidades pequeñas y estar dentro del sector inmobiliario de manera más o menos simple y sin tanto esfuerzo económico, entre otras.

De esta forma la comunidad inversionista tendrá a su alcance una gran posibilidad de modelos de negocio de bienes raíces entre los cuales elegir y esto pone de manifiesto la existencia de diversas formas de obtener rentabilidades y con ello la presencia de nuevos riesgos.

Veamos ahora algunos de los modelos que existen en el mercado;

1. Rendimiento apalancado.

Consiste en comprar una propiedad en preventa, con un enganche pequeño digamos el 20% y el resto contra la entrega y meses antes de que esto ocurra se traslada el dominio a otro comprador cuando la propiedad ahora tiene un precio de 120% con respecto al de preventa, se recupera entonces el enganche más la plusvalía generada y el dinero habrá generado el 100% de rendimiento digamos en un periodo de 18 meses. Habrá que restar a esto las comisiones que cobran los desarrolladores por hacer este traspaso de dominio que va del 2 al 3.5% del precio final y los impuestos, además de que deberá tener una estrategia de venta bien definida para poder venderlo antes de que el plazo se venza.

2. Modelo tradicional, compra y renta.

Sea mediante el uso de apalancamiento o de sus propios recursos, se adquiere una propiedad y la cual se pone en renta ya sea de manera tradicional con contrato anual, para renta en plataformas de manera temporal o bien mediante la sesión de la administración a una organización especializada. Dependiendo de la dirección que tomen la rentas será la tasa de rendimiento que se obtenga, si se hace por rentas tradicionales será del 13% anual en promedio, si es a través de las plataformas esta puede crecer al 21% incluyendo la plusvalía en ambos casos.

3. Crowfounding inmobiliario.

Una modalidad que ha cobrado fuerza a través de la cual se coloca una cantidad mínima de recursos para tener acceso a un portafolio de inversión, esta cantidad oscila entre los 100 y los 500 mil pesos y los retornos van desde el 15% hasta el 30% anual.

4. Certificados de participación inmobiliaria

Un certificado de participación inmobiliaria es un título que le hace dueño de una proporción de la propiedad, en función de la cantidad de títulos emitidos, está se da en administración para la renta de todos sus espacios y después de haber restado a los ingresos mensuales los gastos totales, el remanente se distribuye entre la cantidad de certificados emitidos; aquí se tienen ingresos tangibles por rentas e intangibles inmediatos por la plusvalía que genera el inmueble y oscilan entre el 13 y el 16% anual.

5. Remates bancarios.

Modelo mediante el cual se adquieren los derechos de una propiedad en tres etapas, derechos litigiosos con una ganancia de más del 50% remate judicial dejará una ganancia entre el 35 y el 50% y los remates bancarios entre 15 y 35%.

6. Compra de terreno construcción y venta.

Este es un modelo que ofrecen los desarrolladores que expanden las ciudades hacia las orillas, dónde la capacidad de construcción es muy basta, se trata de comprar un terreno, la misma desarrolladora que se lo vendió construyen un modelo de casa sofisticada y se va pagando según avance el proyecto de construcción, una vez concluido, se vende y entrega el total de la inversión más un sobre precio que está alrededor del 18% en 18 meses.

7. Compra, remodelación y venta.

Se trata de comprar un inmueble con un precio de oportunidad se procede a hacer una inversión extra en la remodelación del mismo y posteriormente se pone a la venta, la ganancia será la diferencia entre el precio de compra y el de venta al momento de comercializarla y puede rondar entre el 20 y el 30% del valor de la propiedad después de restar los costos y gastos en que se haya incurrido.

8. Compra sin desembolso remodelación y venta

Existen varios libros que incitan a invertir en este modelo, mediante el cual se localiza una oportunidad de compra, se celebra un contrato con el propietario por un costo inferior al de mercado, se remodela la propiedad y se vende, pagando al dueño del inmueble el precio pactado y la diferencia será la ganancia de quien llevó a cabo todo el proceso, se estima que la ganancia de este tipo de operaciones se coloca entre el 25 y el 35% del valor original de la inversión.

9. Compra de terreno mantenerlo y generar valor en el tiempo

La compra ya sea mediante financiamiento o con recursos propios de un terreno en zonas de alto impacto demográfico harán que la ganancia en el tiempo sea atribuida exclusivamente a la plusvalía y esta dependerá de la demanda que haya en la ubicación, la cual está entre el 8 y el 15% anual siendo conservadores.

10. Inversiones den propiedades valuadas en dólares.

Sobre todo en zonas turísticas del país la oferta está dada en dólares, y los rendimientos en este tipo de adquisiciones se obtienen por la valuación del dólar, lo que significa una protección contra la inflación además de la ganancia por la plusvalía que el inmueble genere, amén de los ingresos por rentas en caso de que sea esta la estrategia, en su conjunto estamos hablando de una tasa de capitalización de alrededor del 13

Cada modelo tiene sus particularidades, así como riesgos intrínsecos, que deben ser considerados al momento de tomar una oportunidad y el éxito de la inversión estará dada por el rendimiento y el riesgo que se asuma, por ello es preciso acercarse a un experto para tener la asesoría puntual sobre cualquier oportunidad y de esta forma construir un portafolio de inversión que garantice la maximización de las ganancias.