Rendimientos de una inversión inmobiliaria

El rendimiento en estricto sentido es la rentabilidad obtenida en una inversión, normalmente medida en porcentaje sobre el capital invertido.

Digamos entonces que el rendimiento es el beneficio obtenido en relación con los recursos utilizados, también podemos entender el termino rentabilidad en términos totalmente económicos como sinónimo de rendimiento.

Dentro de los rendimientos tangibles tenemos

En el sector inmobiliario existen dos formas de obtener rendimientos, aquellas en las que dicho rendimiento se obtiene en forma de dinero a estos los denominamos rendimientos tangibles y la que por su naturaleza se suma al valor de inmueble mejor conocida como plusvalía y forma parte de los rendimientos intangibles.

Rendimientos a través de las rentas

Rendimientos a través de las rentas: aquellos que se obtienen por otorgar el uso de inmueble a una persona que paga una renta por él.

Rendimientos por tipo de cambio

Rendimientos por tipo de cambio: cuando la inversión se hizo en una moneda distinta a aquella en la que la persona genera sus ingresos y en un punto del tiempo la diferencia en la paridad económica genera una utilidad.

Sin importar la naturaleza del rendimiento, estos finalmente se traducen en la ganancia o utilidad de un proyecto por lo que podemos decir entonces que las decisiones se toman en función de la utilidad esperada: a mayor utilidad esperada, mayor inclinación por tomar esa oportunidad y en la medida que el proyecto de indicios de una menor utilidad entonces la decisión estaría menos alentada y sería menos probable que sea la que se tome.

Antes de proseguir veamos cómo se calcula este rendimiento o rentabilidad de una inversión

¿Cómo calcular el rendimiento de una inversión?

RE = UE / VA

RE = Rendimiento económico o rentabilidad económica UE = Utilidad esperada

VA = Valor del Activo

Los rendimientos de una inversión están determinados por la tasa de retorno conocida como ROI (Retrun on Investment) o RSI (Retorno sobre la Inversión) que es un índice financiero que mide y comprara el beneficio o utilidad obtenida en relación con a la inversión realizada y es aquí dónde radica la clave de que el inversionista acepte una inversión sobre otra, ejemplo:

Inversión 1

Monto de la inversión = 1,000,000.00

Utilidad neta de la inversión = 100,000

ROI = (Beneficio/Inversión) *100

ROI = 100,000/1,000,000 =0.10 * 100 = 10% Tasa de retorno de la inversión.

Inversión 2

Monto de la inversión = 800,000

Utilidad de la inversión = 100,00

ROI = 100,000 / 800,000 = 0.13 *100 = 13% Tasa de retorno de la inversión.

Estos ejemplos suponen que entre más alta es la tasa de retorno de una inversión menor será el plazo en el que el inversionista recupere su inversión, y por otro lado reducen el riesgo de no recuperar la inversión.Si bien es cierto que para tomar una decisión de inversión existen factores económicos entre los que destaca la tasa de rendimiento, la disponibilidad para generar flujos de efectivo o el modelo de negocio en su conjunto, existen también factores psicológicos que están relacionados con la búsqueda de la eficiencia, eficacia y efectividad y que en conexión con los económicos hacen un todo al momento de elegir una inversión y están estrechamente ligados a la filosofía de inversión de cada persona, por ejemplo la zona en la que se invierte, la distancia de dónde habita y el lugar dónde se encuentra el inmueble, la duración de la inversión, tipo de propiedad, las características del inmuebles, la antigüedad etc.

Algo que atrae mi atención es la forma en la que la que gente percibe el dinero, algo a lo que Richard H. Thales llama “Contabilidad Psicológica” y aquí fue donde me percaté que las decisiones de las personas sobre una inversión no están dadas por una rentabilidad mayor, es decir que no precisamente la inversión 1 debía ser descartada por tener una tasa menor, sino que por el contrario hay para quienes ésta termine siendo la opción deseada, debido a que el costo de un inmueble no se limita al costo monetario, sino que también depende de los posibles usos alternativos del tiempo y el dinero empleados en él.

En una ocasión uno de mis clientes me pidió que les mostrase una propiedad para inversión situada en el sureste de México, era sin duda una propiedad que a toda vista poseía atributos que eran de mucho interés para él, revisamos evidentemente los modelos financieros y analizamos los aspectos cualitativos del lugar, a pesar de que la rentabilidad no era superior a otras que en su momento analizamos, decidió por esta, era evidente que mi neurona financiera quería que se decidiera por aquella con la rentabilidad más elevada pues cumplía con lo que cualquier financiero busca “Maximizar el rendimiento de sus activos” pero su perspectiva sobre los rendimiento no tenía que ver exactamente con lo que para la mayoría de los financieros pudiera ser una buena decisión, ¿Por qué? Era muy simple, en su mente, personalidad y en su forma de analizar la adquisición de un activo, los motivadores iban más allá de simples incentivos económicos, se basaban en las posibilidades de empleo del activo, los ojos con los que el veía la propiedad y de como él la percibía de manera consciente eran muy distintos a los míos yo veía ladrillos y rendimiento y él un mar de posibilidades, el porcentaje era una ganancia extraordinaria a la que iba a obtener en esa inversión es decir había una utilidad intangible (vacaciones, el espacio ideal para escribir un libro, disfrutar de la naturaleza, incluso cuestiones altruistas) que sumada a los valores económicos y promediados la rentabilidad total era mucho mayor que la que yo estaba ofreciéndole.

El costo de capital y los rendimientos

Veamos otro aspecto que influye en la decisión de elegir una rentabilidad sobre otra, mientras que en el caso de mi cliente la tasa de rendimiento debía ser evidentemente considerada, pero al mismo tiempo sumada al resto de los elementos que percibía como valores de utilidad; en este cuadrante de la ecuación, es necesario ser totalmente frio como el hielo y solo atender aspectos financieros.

Debemos en primera instancia comprender que el costo de capital es la tasa promedio de interés que tiene que pagar una empresa por una estructura de capital determinada, (entendiéndola de manera simple como las proporciones en las que se financiaron los activos ya sea deuda o capital) y que dicha tasa será exclusiva de esta organización, pues la distribución de sus fuentes de financiamiento sean pasivos o aportaciones de capital, la hacen única. Esta tasa de rendimiento la que debe obtener la empresa sobre sus inversiones o en este caso el accionista sobre proyectos externos.

Uno de mis clientes tiene una empresa de plásticos, el costo de promedio capital para el 2019 fue de 14.34%, este porcentaje sería entonces la tasa mínima requerida para aceptar nuevos proyectos durante ese periodo, en ese tiempo se acercó a él un asesor inmobiliario con una oferta sobre un inmueble en una zona privilegiada que le generaba rendimientos del 5% en rentas y 7% en plusvalía esto sumaba un 12%, si él hubiera tomado una suma de dinero que pudiendo invertir en otro proyecto para su empresa decidiera invertirlo en esta oferta inmobiliaria habría dejado de ganar 2.34%

La razón por la que personas exigen un rendimiento determinado para financiar cualquier proyecto externo al de sus propios negocios tiene que ver fundamentalmente con las ganancias que obtienen en lo que a lo largo de sus vidas han construido.

Nuevamente el asesor inmobiliario debe estar atento a información como esta para la construcción de sus argumentos.

El espejismo de la rentabilidad

«No tememos lo desconocido. Tememos lo que creemos saber sobre lo desconocido» Teal Swan

Dada la competencia en el mundo de la atracción de inversionistas, los líderes de proyecto buscarán entonces atraer capital para financiarlo proponiendo ofertas competitivas que suponen que estos inversionistas pondrán sus recursos con ellos sobre otros proyectos, estas ofertas incluyen tasas de ROI más ato, plusvalías aseguradas y modelos en los que aseguran flujos de efectivo mensuales, y ello tiene lado cierto y su lado incierto o grado de certidumbre e incertidumbre. Y es entonces esto lo que hace que los inversionistas tengan temor de invertir en algún lugar, pues, aunque algunos de ellos están dispuestos a correr algunos riesgos con el objeto de obtener una rentabilidad más alta que en algún otro proyecto, tienen temor a perder sus capitales por un espejismo de una alta rentabilidad, este tipo de inversionistas prefiere informarse, aprende a comprar, se asesora y compara.