Tasa de Capitalización o CAP RATE

Para hacer una inversión en un bien raíz cuando lo que se tiene en mente es que con la idea de que al comprador A no le costará porque serán las rentas las que paguen la propiedad, es una hipótesis correcta siempre y cuando se el CAP RATE, haya sido comparado con otras ofertas en el mercado.

Los inversionistas normalmente se dejan llevar por la idea de que la propiedad que van a adquirir se encuentra en una ubicación de alto valor o el plan de desarrollo futuro de la zona y por consiguiente la tasa de plusvalía que la propiedad tendrá en un punto del tiempo y el valor al que se puede rentar la propiedad, además de los planes para financiar la inversión, sin embargo no está faltando algo de vital importancia para tomar una decisión de inversión y se llama “Tasa de Capitalización” que representa el porcentaje aproximado de retorno que un inversionista puede obtener en una compra, en otras palabras es la relación que existe entre el ingreso neto de la propiedad y su precio original de compra o costo de capital y resulta de dividir los ingresos netos de la propiedad entre el valor de la compra o el monto original de la inversión la cual se expresa en porcentaje.

Veamos un ejemplo:

Supongamos que una familia desea comprar una propiedad en preventa para rentarla, el costo de la propiedad es de $4,000,000.00 de pesos y que de acuerdo a la orientación que recibió por parte de su asesor, esta propiedad se debería rentar al momento de la entrega en $16,000.00 mensuales es decir tendría un ingreso bruto (El ingreso que se percibe sin ninguna deducción) de $276,000.00 anuales.

Ingreso bruto	276,000.00
Administración	-12,000.00
Mantenimiento	-18,000.00
Impuestos	-2,500.00
Seguro	-3,500.00
Ingreso neto	240,000.0

De acuerdo con la definición de la Tasa de Capitalización tendremos que: Ingreso neto / Valor de la propiedad = CAP RATE

CAP RATE = 240,000 / 4,000,000

CAP RATE = 0.06 = 6%

Es importante observar que, si la propiedad se adquirió a través de un crédito hipotecario por el valor total o parcial, los gastos financieros (intereses y comisiones relativos) no se incluyen para la determinación de la tasa a pesar de ser un gasto, puesto que este segmento está vinculado con la forma en la que se financió la adquisición y no hay relación con la operación de mismo.

La tasa de capitalización por si sola como en cualquier análisis numérico no nos dará mucha información por ello es necesario que esta se compare con inversiones de la misma naturaleza pues las tasas de capitalización permiten obtener una aproximación rápida del potencial de ganancia al invertir en una propiedad y con ello centrarte en menos opciones.

Si una de las opciones que estamos considerando tienen una tasa de capitalización del 8% y otra en la misma zona de 5% entonces la respuesta en primera instancia se inclina hacia la primera opción.

Ahora bien, la tasa de capitalización no es la única forma para evaluar una inversión pues, aunque esta herramienta nos permite hacer comparaciones rápidas entre dos o más opciones, dista de ser el único factor que se debe emplear para parametrizar una inversión; se deberán también tomar en cuenta los riesgos presentes y futuros que van de la mano de dicha inversión para hacer una evaluación más certera, pues las fuerzas del mercado inmobiliario o eventos imprevistos por imposiciones gubernamentales traen consigo su dosis de riesgo, no obstante lo anterior y por más elementos que se logre reunir para tomar la decisión de dónde invertir exactamente y bajo qué términos no nos libera de la existencia de peligros en la inversión, siempre he dicho que no hay ningún lugar seguro para el dinero, ni siquiera debajo del colchón.

Veamos el siguiente ejemplo para finalizar con la tasa de capitalización y su importancia considerando un tipo de desajuste en el mercado.

Siguiendo con el mismo caso cuya tasa de capitalización es del 6% en condiciones actuales, pero si el mercado local de la vivienda cambia, y el valor de la propiedad aumenta a $4,900,000.00 nos enfrentaremos a una tasa de capitalización menos lucrativa del 4.9% este desajuste entre el ingreso por renta y el valor del inmueble tendría que buscar equilibrarse con un aumento en la renta pero este aumento ya no está en línea con el mercado de las rentas por lo tanto será imposible subir 18% la renta al arrendatario y nos encontraríamos con una baja en la rentabilidad.

Otros factores qué deberán ser consideraros a la hora de calcula la tasa de capitalización de una propiedad son:

1. La edad de la propiedad

las propiedades más nuevas se podrán rentar con mayor facilidad y a más largo plazo que las de mayor edad. Evidentemente la ubicación tiende a ser un aspecto clave que influenciará directamente en el precio de la propiedad y en su caso en la garantía de ingresos constantes.

2. El tipo de propiedad

Las propiedades pueden ser residenciales, comerciales, industriales, oficinas, etc. y ello va a tener un impacto directo en la inversión.

3. Solvencia del inquilino.

No solo nos referimos a la solvencia económica del inquilino, también a la solvencia crediticia, eso da certeza a la inversión.

4. Plazo de estructura del contrato de arrendamiento

Este factor puede afectar la tasa de capitalización pues dependerá de cómo se fijen las responsabilidades por la cobertura de gastos, así como el plazo de estancia y condiciones en caso de la terminación del contrato o el retraso en los pagos.

5. El mercado y el inventario disponibles

Cuando se está pensando en invertir en un inmueble también debe considerarse el número de propiedades disponibles en el área en la que desea comprar, si por ejemplo se considera comprar una propiedad en una zona de alta demanda, entonces la tasa de capitalización será más baja pues el precio de la propiedad será más alto.

Análisis de relevancia:

¿Cuál es la tasa que me interesa obtener?

¿Estoy dispuesto a comprar una propiedad aun cuando la tasa de capitalización sea más baja que comprando una propiedad de menor valor y que me dé una tasa más alta?